Недвижимость Болгарии (юридические аспекты)

Болгарское законодательство разрешает приобретение квартир как иностранными физическими лицами, так и иностранным юридическими лицами. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0, 3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления жилья под найм.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке недвижимости для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под новое строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. та, в которой хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "тяжестей" объекта, т.е. о его "чистоте". В удостоверении отражаются наличие ипотеки (обремененность объекта ипотекой), права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов от суммы, фигурирующей в свидетельстве о собственности.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. 

Обзор рынка недвижимости в Болгарии
Квартиры в Болгарии привлекательны как для инвестиций, так и для отдыха и постоянного проживания. Цены начинаются от 300 евро за кв. метр в провинции и от 500 евро - в курортных городах (Варна, Бургас, Пампорово, Боровец, Банско, Сандански, Велинград).
Квартиры в Болгарии делятся на два вида: «курортные» и «городские». Ниже кратко описан каждый из них и даны примерные цены на квартиры.
Курортные апартаменты в Болгарии
Это апартаменты в жилом комплексе, находящемся на морском, горнолыжном или бальнеологическом (спа) курорте. В комплексе чаще всего присутствует охрана, SPA-центр, ресторан, бар, охраняемая парковка. Апартаменты в таких комплексах сдаются «под ключ»: законченная отделка, мебель, кухонная техника, сантехника.
Цены в таких комплексах начинаются от 500 евро за квадратный метр. Но проживание в таких апартаментах круглый год довольно проблематично и неудобно. Они рассчитаны на проживание во время сезона: морские курорты - май-сентябрь, горнолыжные курорты - ноябрь-март, в редких случаях апрель.
Такие апартаменты привлекательны в качестве инвестиций. Если правильно подобрать курорт и комплекс, то можно зарабатывать 10-15% годовых за счет роста цен на квартиры в Болгарии и сдачи в аренду.
Городские квартиры в Болгарии
Эти квартиры рассчитаны на тех людей, которые планируют переезжать на ПМЖ или, по крайней мере, приезжать в Болгарию не только в сезон отдыха. Цены в городе на продукты питания, такси, рестораны и т.д. значительно ниже, чем на курортах. Цены на квартиры в курортных городах (Бургас, Варна,) и в Софии в зависимости от района колеблются от 500 до 1500 евро за квадратный метр. В провинциальных регионах (в том числе в горах) Болгарии квартиры стоят от 300 до 600 евро за кв. метр.
Городские квартиры в Болгарии обычно сдаются без ремонта и без мебели, т.е. под «черновую отделку». Таких привилегий, как SPA-центры, рестораны и бары, в городских апартаментах нет. В элитных городских домах может быть охрана и парковка. Но есть один и самый большой плюс городских квартир: ликвидность этого имущества намного выше, чем курортных апартаментов.
Дома в Болгарии
Частные дома в Болгарии в основном находятся в деревнях или поселках. Чаще всего это кирпичный или пенобетонный дом на 1-2 этажа с участком земли. Участок земли у дома обычно 3-10 соток. На участке у большинства домов есть плодовые деревья, виноградники, хозяйственные постройки.Не во всех домах в Болгарии есть водопровод (обычно скважина), канализация (обычно септическая яма). Отопление в основном на дровах, угле или электричестве. Почти нет газифицированных домов.
По возрасту дома можно поделить на старые, отреставрированные и новые. Старое строительство - это те дома, в которых больше всего ценятся земля и документация на дом. С помощью этой документации можно построить новый дом по своему вкусу. Отреставрированные дома - это те же самые старые дома, но собственник его немного отремонтировал и продает. Новые дома в Болгарии делятся на два типа: дома в дачных поселках и отдельно стоящие дома. Дома в поселках - это чаще всего однотипные дома, построенные по однотипному проекту.
Цены на дома в Болгарии начинаются от 7 000 евро в провинции и от 40 000 евро рядом с с курортными городами (Варна, Бургас, Боровец, Банско, Пампорово). Дома, виллы и коттеджи в курортных городах стоят от 100 000 евро.
Чтобы купить дом в Болгарии иностранцу обязательно нужно регистрировать фирму, так как по законам Болгарии землю иностранец имеет право приобретать только на юридическое лицо.
Участки земли в Болгарии

Цена на землю зависит прежде всего от ее местоположения, назначения, категории .
По назначению земельные участки в Болгарии делятся на следующие типы:
- сельскохозяйственные земли: поле, пастбище, виноградник и пр.;
- участки для жилой застройки.
- земля производственного назначения.
Сельскохозяйственной земле присваиваются категории, начиная с первой (самой высокой, лучшей). Перевод земли из одного назначения в другое возможен, но это отнимает достаточно много времени и средств, иногда и попросту невозможен. Каждый земельный участок имеет план, являющийся выпиской из кадастра. На плане участка указывается район местоположения земельного участка, кадастровый номер участка, владелец участка, его назначение, категория, обозначены границы с соседними участками, их владельцы, и если есть строения.
Цена на участок земли зависит также от наличия подробного плана устройства участка («ПУП»). Есть земельные участки, строительство на которых вообще запрещено из-за геологических особенностей или из-за существования перспективных планов и т.п.
Отдельно следует обратить внимание на термин «регулация». В общем смысле это означает, что земельный участок урегулирован и включен в план населенного места и предназначен для жилищного строительства или возведения бизнес-объекта.
Диапазон цен на землю в Болгарии - огромен.

Приведем средние цены:
- сельскохозяйственные земли в провинции — 1,5-2,5 евро за м2;
- земли под застройку далее 50 км от курортных городов (в т.ч. в горах) - 5-15 евро за м2;
- земли под застройку в окрестностях курортных городов - 15-100 евро за м2;
- земли под застройку в курортных городах - 150-200 евро за м2.
Коммерческая недвижимость в Болгарии
С точки зрения бизнес - инвестиций Болгария привлекательна не меньше, чем в случае с жилой недвижимостью. Сегодня в Болгарии бурно развивается экономика, с 2007 года Болгария - член Евросоюза, но цены на бизнес в Болгарии и коммерческую недвижимость пока еще остаются на достаточно низком уровне.
Болгарский рынок по продаже бизнеса и коммерческой недвижимости достаточно развит и разнообразен. На нашем сайте вы можете ознакомиться с рядом очень интересных в смысле инвестиции предложений.